Q:
首次購買預售屋選擇知名大型建商，想說建商有名氣應該沒問題，去看工地時，卻從基礎鋼筋到水泥天花板都陸續出現問題；我們於去年向建商購入預售屋，原訂9月交屋，卻因建商工人不足，加上一直修補品質不佳的部份，導至驗屋延至10月，且3個月前允諾的缺失尚未處理，在浴廁廚具均未完成的情況下，我們必須驗屋撥款嗎？建商說無論如何已聯絡銀行於10月某日撥款，要求住戶全數驗屋完畢，至於修繕部份會事後處理，若超過15天，利息建商會付，但這樣對住戶就沒有損失嗎？
首先屋子尚未達可入住標準，撥了款後我們仍得繼續租屋，直至建商修繕完成，若不撥款，建商以房子已過戶，控告住戶違約時，我們該怎麼辦？若要先發制人發存證信函給建商，有無內容可參考？



A:
依民法規定，若建商賣給消費者之預售屋仍有瑕疵尚未修補,則建商既未依債之本旨提出給付，依法不生提出給付之效力，既然不生給付之效力，消費者自得拒絕受領，而建商已承諾修補，在修補義務完成前，消費者當然更有理由要求建商儘速修繕，並無義務配合建商驗屋撥款。

因此，若建商堅持依既定時程過戶房屋，消費者得依民法第235條，主張建商所提出之給付不符合債務本旨，不生提出之效力，意即建商尚未依雙方合意之買賣契約交付房屋，故消費者可主張同時履行抗辯權利，依法並無須撥款。

相反的，建商遲延交屋，消費者還得依民法第231條，請求建商賠償遲延交屋所造成之損害，或依買賣契約遲延之規定請求賠償，至於存證信函，有必要先寄發，否則到時建商否認曾有催告，反而導致事實不清。